De vastgoedsector is één van de belangrijkste economische sectoren. In 2021 werd de waarde ervan wereldwijd op $3,7 biljoen geschat. Dergelijke aanzienlijke bedragen trekken fraudeurs en andere criminelen aan, die vaak betrokken zijn bij het witwassen van geld of de financiering van terrorisme.
Om het witwassen van geld via vastgoed te voorkomen en de sector te beschermen, zijn controles in het kader van Know Your Customer (KYC) en Anti-Money Laundering (AML) verplicht. Ze zijn ingesteld om ervoor te zorgen dat geïnvesteerd geld traceerbaar is en niet afkomstig is van criminele middelen.
Om je KYC en AML-processen veiliger en efficiënter te maken, zijn verschillende oplossingen voor Intelligent Document Processing (IDP) ontwikkeld. IDP-oplossingen kunnen geautomatiseerde data extractie, documentverificatie, fraudedetectie en data-maskering uitvoeren, waardoor jij tijd en geld kunt besparen.
In deze blog maken we duidelijk hoe geld wordt witgewassen via onroerend goed, bespreken we de AML en KYC-regelgeving per regio en leggen we uit hoe geautomatiseerde KYC-software jouw bedrijf kan beschermen tegen financiële fraude.
Hoe geld witgewassen wordt via vastgoed
Witwassen is een groot probleem in de vastgoedsector. Gezien het criminele karakter ervan is het witwassen van geld moeilijk te kwantificeren, maar de Financial Action Task Force (FATF) schatte dat het bedrag aan witgewassen geld in de vastgoedsector $1,6 biljoen bedroeg in 2021.
Vergeet niet dat de vastgoedsector in datzelfde jaar $3,7 biljoen waard was. Dus bijna de helft van die totale waarde was afkomstig van het witwassen van geld!
Er zijn verschillende manieren om geld wit te wassen in onroerend goed. De drie meest voorkomende zijn:
- Contante betalingen
- Manipulatie van de vastgoedprijs
- Onduidelijke eigendomsstructuur
Contante betalingen
Het is belangrijk om te stellen dat niet alle contante betalingen frauduleus zijn. Maar vergeet niet dat contante betalingen één van de meest voorkomende manieren zijn om geld wit te wassen, omdat fraudeurs zich kunnen verschuilen achter een legitieme manier van betalen. Bovendien is het bij contante betalingen of stortingen zeer moeilijk om de herkomst van het geld te achterhalen.
In de praktijk doen fraudeurs verschillende stortingen van kleine bedragen in contanten bij verschillende banken. Het bedrag is meestal klein om de aandacht niet op de herkomst te vestigen. Zodra het geld op een wettige bankrekening staat, wordt het deel van het financiële systeem, zodat het geld “schoon” en witgewassen is. Eenmaal in het financiële systeem kan de fraudeur het geld op allerlei manieren gebruiken. Bijvoorbeeld om een huis te kopen, een appartement, of breder, door te investeren in onroerend goed.
Prijsmanipulatie van onroerend goed
Prijsmanipulatie van onroerend goed is een andere manier om geld wit te wassen. Dit gebeurt meestal door de waarde van onroerend goed kunstmatig te verhogen met renovaties. Dit leidt tot een overschatting en overwaardering van het onroerend goed om een hogere hypotheek van een bank te krijgen.
Hoe werkt het? Een huizenkoper vraagt een lening aan. Om een grotere lening te krijgen en geld wit te wassen, verhogen ze het bedrag dat nodig is om het huis te renoveren. Daartoe wijzigen ze een bestaande factuur of werken ze samen met frauduleuze bedrijven om vervalste facturen te maken.
Door de waarde van een onroerend goed kunstmatig te verhogen, kunnen fraudeurs een aanzienlijk bedrag ontvangen.
Stel dat iemand een huis koopt dat €300.000 kost en dat voor €15.000 moet worden gerenoveerd. Hij overschat met opzet de renovatiekosten en declareert een bedrag van €50.000. Vervolgens verstrekt de bank een grotere lening, en het verschil tussen de lening en de werkelijke renovatiekosten is fraude.
Onduidelijke eigendomsstructuur
De eigendomsstructuur van een bedrijf geeft aan wie de eigenaar is, wie de wettelijke vertegenwoordigers zijn en wie verantwoordelijk kan worden gehouden voor eventuele criminele handelingen. Het vermeldt ook de identiteit van elke persoon die een financieel belang in het bedrijf heeft. Dit schema, dat deel uitmaakt van de bedrijfsregistratie, is verplicht en moet zo duidelijk mogelijk zijn.
De eigendomsstructuur van een bedrijf kan nuttig zijn in elk geval van onderzoek of ondervraging over het bedrijf. Het kan worden gebruikt om uit te zoeken waar het geld vandaan komt en of de herkomst ervan legaal is. Om hun eigendom te verbergen en de aandacht van zichzelf af te leiden, bouwen fraudeurs vaak een onduidelijke, complexe eigendomsstructuur op.
Deze lijst met voorbeelden van witwassen is niet volledig. Er zijn veel verschillende manieren waarop fraudeurs geld witwassen. Om dit soort fraude te voorkomen en op te sporen, kun je jouw KYC- en AML-controles versterken. In het volgende hoofdstuk worden de verschillende regelgevingen in drie verschillende gebieden geïntroduceerd: Europa, de VS en het VK.
AML en KYC regulaties in de vastgoedsector
Om het witwassen van geld tegen te gaan en te controleren, hebben de EU en de afzonderlijke landen regelgeving opgesteld, zoals anti-witwas- en KYC-regelgeving.
Deze voorschriften hebben een tweeledig doel: het opsporen van witwaspraktijken en voorkomen dat criminele activiteiten bedrijven geld ontnemen. Daarnaast helpt de bestrijding van witwaspraktijken banken en andere bedrijven om de integriteit en stabiliteit van hun economisch en financieel systeem te waarborgen.
In de volgende paragraaf belichten we enkele van de belangrijkste KYC- en AML-voorschriften per regio.
KYC-regulaties en gebruiken per regio
In de vastgoedsector moeten bedrijven voldoen aan de KYC-voorschriften. Zij moeten de identiteit van een klant verifiëren en deze registreren op basis van authentieke informatie en verschillende ID-documenten of financiële documenten. Dit proces is ook verplicht in andere sectoren zoals banken en financiële diensten.
Afhankelijk van het land kunnen de KYC-voorschriften verschillen. Laten we eens kijken naar de verschillen tussen Europa, de VS en het VK.
Europa
In de Europese KYC-regelgeving is een identiteitsdocument met een foto van de ontvanger vereist. Het is aan het land om te bepalen welke documenten als identiteitsdocumenten worden beschouwd en of een aanvullend document vereist is. Voor de meeste landen kan het gaan om een paspoort, een nationale identiteitskaart of een rijbewijs. Dit is nodig om de identiteit van de persoon te bewijzen.
Een KYC-verificatie vereist ook een bewijs van woonplaats van de ontvanger. Veel documenten kunnen als zodanig worden gebruikt. Voorbeelden zijn rekeningen van nutsbedrijven, huurcontracten, bankafschriften en loonstrookjes. In de meeste gevallen moeten ze minder dan drie maanden oud zijn.
Alle Europese regelgeving is te vinden in de Fifth Anti-Money Laundering Directive.
Verenigde Staten
In de VS is de bevoegde instantie het Financial Crimes Enforcement Network, ook wel FinCEN genoemd. Zij bepalen de regels en voorschriften voor KYC-controles.
Net als in Europa moeten ontvangers in de VS hun identiteit bewijzen met een identiteitsbewijs met foto. Hier geldt dezelfde lijst van documenten: paspoort, identiteitskaart en rijbewijs.
Bovendien is een van de belangrijkste documenten en identificatiebronnen in de VS de Social Security Card. Dit document is ook vereist bij de KYC-documenten die van de ontvanger worden gevraagd.
Er zijn drie lagen van KYC-vereisten in de Verenigde Staten:
- Customer Identification Program (CIP) – Het CIP vereist dat klanten vier stukken identificatie-informatie verstrekken: volledige naam, geboortedatum, adres en socialezekerheidsnummer. Het CIP is altijd van toepassing, ongeacht het risicoprofiel.
- Customer Due Diligence (CDD) – CDD is een reeks achtergrondcontroles en andere screening op cliënten om de identiteit van een cliënt te verifiëren en zijn risicoprofiel te beoordelen. Bij wet is CDD een verplichte procedure voor alle financiële instellingen voordat zij nieuwe cliënten in dienst nemen.
- Enhanced Due Diligence (EDD) – EDD wordt alleen gebruikt voor cliënten met een hoger risico op infiltratie, financiering van terrorisme of witwassen, en vaak is aanvullende informatievergaring vereist.
Verenigd Koninkrijk
De KYC-regelgeving in het Verenigd Koninkrijk is strenger dan in de meeste Europese landen of de VS. In principe begint het met dezelfde verplichtingen, zoals weten wie de potentiële ontvanger is. De vereiste documenten zijn allemaal gewone door de overheid uitgegeven identiteitsbewijzen.
Het is strenger omdat de ontvanger de bron van zijn financiering moet aantonen en zijn activiteiten moet vermelden. Dit wordt gedaan door salarisstroken, bankafschriften en belastingaangiften te verstrekken.
AML-regulaties
Anti-witwasvoorschriften hebben tot doel de herkomst van het geïnvesteerde geld vast te stellen. In de vastgoedsector moeten de AML-voorschriften, gezien de hoeveelheid geld die ermee gemoeid is, serieus worden genomen. De controles ervan tillen de KYC-processen naar een hoger niveau. AML-controles zijn back-end controles van identiteiten en middelen. Europese landen hebben verschillende regels vastgesteld.
In Frankrijk bijvoorbeeld hebben banken verschillende verplichtingen. Die verplichtingen houden verband met de KYC-regelgeving, zoals het verifiëren van de identiteit van de cliënt. Banken kunnen ook verschillende aanvullende documenten opvragen. Met name loonstrookjes, belastingaangiften en bankafschriften. Bovendien heeft de Franse belastingdienst in 2015 het maximumbedrag dat in contanten mag worden betaald, beperkt tot €3.000 om te voorkomen dat grote bedragen worden witgewassen.
In het Verenigd Koninkrijk zijn makelaars verplicht zich te laten registreren bij His Majesty’s Revenue and Customs (HMRC), een toezichthoudende autoriteit voor AML. Vervolgens neemt de overheidsinstantie het over en handhaaft zij de AML-regels, zoals maximale transactiebedragen op basis van het inkomen van de potentiële koper, of beperkingen op contante betalingen.
De AML- en KYC-regels voor vastgoed verschillen per land, maar hebben een gemeenschappelijk principe: het verifiëren en valideren van de identiteit van de potentiële koper. Daartoe moet je per individu verschillende documenten controleren. Voor één potentiële koper moet je wellicht meer dan 5 verschillende documenten verwerken. Als je duizenden klanten moet aannemen, bouwt dit al snel een enorme werklast op.
Ontdek in de volgende paragraaf hoe je deze uitdaging kunt overwinnen en efficiënt aan de regelgeving kunt voldoen.
Leef KYC en AML regelgeving na
Je kunt op twee manieren voldoen aan de KYC- en AML-regelgeving: handmatig of automatisch.
Het handmatig verwerken van documenten is zeker niet de meest efficiënte manier. Daardoor duurt jouw verificatieproces langer en is het gevoeliger voor fouten. Om nog maar te zwijgen van het feit dat gevoelige documenten verkeerd kunnen worden verwerkt of opgeslagen. Aangezien elke potentiële koper veel documenten moet indienen, betekent dit ook een aanzienlijke hoeveelheid documenten die handmatig moet worden gecontroleerd.
Tegenwoordig hebben bedrijven effectieve en gebruiksvriendelijke KYC-software ontwikkeld om te voldoen aan de AML en KYC-regelgeving. In de vastgoedsector wil je geen tijd verspillen aan het administratieve proces van het verifiëren van ID-documenten, en agenten laten werken aan papieren in plaats van huizen te bekijken. Je wilt er ook zeker van zijn dat je met geverifieerde informatie werkt en frauduleuze transacties voorkomt.
Daarom is het sterk aanbevolen om KYC-software te gebruiken om identiteiten te verifiëren en bepaalde KYC en AML-processen te automatiseren. Geautomatiseerde KYC-software stroomlijnt je werkstromen. Documenten worden binnen enkele seconden verwerkt, waardoor het hele proces sneller verloopt. Het wordt gemakkelijker om grote hoeveelheden documenten te verwerken. Dit leidt tot de mogelijkheid om meer documenten sneller en met grotere nauwkeurigheid te verwerken.
Het automatisch verwerken van documenten is dé manier voor jouw makelaarskantoor. Je wilt geen tijd of geld verspillen aan het handmatig verwerken van honderden documenten, maar je kunt het sneller en gemakkelijker doen met behulp van een geautomatiseerd proces.
Start nu jouw geautomatiseerde KYC/AML-validatie
Door je KYC & AML-verificatie te automatiseren, kun je alle benodigde documenten verifiëren volgens de lokale regelgeving. Je kunt KYC-software gebruiken om automatisch paspoorten, identiteitskaarten, rijbewijzen en zelfs verblijfsvergunningen te verifiëren.
Bovendien kunnen, afhankelijk van de KYC software die je besluit te gebruiken, extra beveiligingslagen worden toegevoegd. Zo maakt biometrische of selfie-verificatie jouw ID-verificatie nog nauwkeuriger en veiliger.
Biometrische verificatie is het gebruik van unieke fysieke kenmerken om een persoon te identificeren: zoals vingerafdrukken of gezichtskenmerken. Selfie-verificatie gebruikt een foto van de persoon en vergelijkt deze met de foto op het ID-document of de eerder opgeslagen selfie.
De belangrijkste redenen om dergelijke software te gebruiken zijn kostenbesparing, een hogere verwerkingssnelheid en een grotere nauwkeurigheid van de identiteitscontrole. En natuurlijk GDPR-compliant zijn met de mogelijkheid om gevoelige informatie te maskeren of alleen de vereiste informatie te verwerken.
Om te voldoen aan de KYC- en AML-regelgeving hebben vastgoedbedrijven efficiënte KYC-automatiseringssoftware nodig. Maak in het volgende deel kennis met de KYC-software van Klippa en zie hoe deze precies jouw verificatieproces kan stroomlijnen en beveiligen.
Wat kan je verwachten van Klippa’s KYC-software?
De KYC-software van Klippa richt zich op identiteitsverificatie en kan jou helpen het instroomproces van je klanten te versnellen en tegelijkertijd de naleving van de regelgeving te verbeteren. Onze KYC-software biedt verschillende beveiligingsfuncties, zoals biometrische verificatie, controles op aanwezigheid en selfie-verificatie voor extra veiligheid.
Liveness checks zijn een nog veiligere manier om de identiteit van een gebruiker te verifiëren dan selfie-verificatie. Bij levendigheidscontroles worden gebruikers gevraagd een reeks bewegingen uit te voeren terwijl ze hun camera gebruiken. Op die manier kan de software bepalen of de bron een echt persoon is of een imitatie, en is het dus een zeer veilige methode tegen spoofpogingen.
Klippa’s KYC Software kan ID-documenten uit meer dan 200 landen verwerken. Dus zelfs als je klanten of investeerders in veel verschillende landen gevestigd zijn, kunnen wij altijd hun identiteit verifiëren. We zijn GDPR-compliant en slaan geen verwerkte gegevens op. Gegevens worden alleen geëxtraheerd en direct naar jou verzonden voor verdere verwerking. Onze KYC software maakt gebruik van Optical Character Recognition om documentsgegevens automatisch te lezen met een nauwkeurigheid tot 95%.
Klippa’s KYC software is ook implementeerbaar in jouw huidige software en kan ook gekoppeld worden aan externe gegevensbronnen zoals databases voor achtergrondcontroles, PEP screenings en meer.
Wil je je KYC- of AML-proces voor jouw vastgoedbedrijf automatiseren? Boek een demo met een van onze productexperts via onderstaand formulier, of neem direct contact met ons op.