Le secteur immobilier est l’un des secteurs économiques les plus importants. En effet, en 2021, il était évalué à 3,7 billions de dollars dans le monde. Des sommes aussi importantes attirent les fraudeurs et autres criminels, qui sont souvent impliqués dans le blanchiment d’argent ou le financement du terrorisme.
Afin d’empêcher le blanchiment d’argent par le biais de l’immobilier et de protéger le secteur, les contrôles de connaissance du client (KYC) et de lutte contre le blanchiment d’argent (AML) sont obligatoires en vertu des réglementations AML. Ils sont créés pour garantir que l’argent investi est traçable et ne provient pas de moyens criminels.
Pour rendre vos processus KYC et AML plus sûrs et plus efficaces, plusieurs solutions de traitement intelligent des documents (IDP) ont été développées. Les solutions IDP sont capables d’automatiser l’extraction des données, la vérification des documents, la détection des fraudes et le masquage des données, ce qui vous permet d’économiser du temps et de l’argent.
Dans ce blog, nous expliquerons comment l’argent est blanchi par le biais de l’immobilier, nous parlerons des réglementations AML et KYC par région et nous expliquerons comment un logiciel KYC automatisé peut protéger votre entreprise de la fraude financière.
Comment l’argent est blanchi par le biais de l’immobilier
Le blanchiment d’argent est un problème majeur dans le secteur de l’immobilier. Compte tenu de sa nature criminelle, le blanchiment d’argent est difficile à quantifier, mais le Groupe d’action financière (GAFI) a estimé que le montant de l’argent blanchi dans l’immobilier atteignait 1,6 trillion de dollars en 2021.
Rappelons que la même année, le secteur de l’immobilier valait 3 700 milliards de dollars. Près de la moitié de cette valeur totale provenait donc du blanchiment d’argent!
Il existe plusieurs façons de blanchir de l’argent dans l’immobilier. Les trois plus courantes sont les suivantes:
- Paiement en argent liquide
- Manipulation des prix de l’immobilier
- Structure de propriété peu claire
Paiements en argent liquide
Il est important de rassurer que tous les paiements en liquide ne sont pas frauduleux. Mais il faut garder à l’esprit que les paiements en espèces sont l’un des moyens les plus courants de blanchir de l’argent, car les fraudeurs peuvent se cacher derrière un mode de paiement légitime. De plus, avec les paiements en espèces ou les dépôts, il est très difficile de retracer l’origine de l’argent.
Dans la pratique, les fraudeurs effectuent plusieurs dépôts de petites sommes d’argent dans plusieurs banques. Le montant est généralement faible pour éviter d’attirer l’attention sur son origine. Une fois que l’argent se trouve sur un compte bancaire légitime, il devient partie intégrante du système financier, de sorte que l’argent est “propre” et blanchi.
Une fois dans le système financier, le fraudeur peut utiliser l’argent de toutes sortes de façons. Par exemple, pour acheter une maison, un appartement ou, plus généralement, pour investir dans l’immobilier.
Manipulation des prix de l’immobilier
La manipulation des prix de l’immobilier est un autre moyen de blanchir de l’argent. Elle consiste généralement à augmenter artificiellement la valeur d’un bien immobilier par des travaux de rénovation. Cela conduit à une surestimation et à une surévaluation de la propriété afin d’obtenir un prêt hypothécaire plus élevé de la part d’une banque.
Comment cela fonctionne-t-il? L’acheteur d’une maison demande un prêt. Afin d’obtenir un prêt plus important et de blanchir de l’argent, il augmentera le montant nécessaire pour rénover la maison. Pour y parvenir, il peut soit modifier une facture existante, soit travailler avec des sociétés frauduleuses pour créer des factures corrompues.
En augmentant artificiellement la valeur d’un bien immobilier, les fraudeurs peuvent recevoir une somme d’argent importante.
Supposons qu’une personne achète une maison coûtant 300 000 euros et nécessitant 15 000 euros de travaux de rénovation. Elle surestime délibérément le coût des travaux et déclare un montant de 50 000 euros. La banque accorde alors un prêt plus important, et la différence entre le prêt et le prix réel de la rénovation constitue une fraude.
Structure de propriété peu claire
La structure de propriété d’une entreprise indique qui possède l’entreprise, qui sont ses représentants légaux et qui peut être tenu responsable de tout acte criminel. Elle indique également l’identité de chaque personne ayant un intérêt financier dans l’entreprise. Ce tableau, qui fait partie de l’enregistrement de la société, est obligatoire et doit être aussi clair que possible.
La structure de propriété d’une entreprise peut être utile dans le cadre d’une enquête ou d’une interrogation sur l’entreprise. Il peut être utilisé pour savoir d’où vient l’argent et si son origine est légale. Pour dissimuler leur propriété et détourner l’attention, les fraudeurs construisent souvent une structure de propriété complexe et peu claire.
Cette liste d’exemples de blanchiment d’argent n’est pas exhaustive. Il existe de nombreuses façons différentes de blanchir de l’argent. Pour prévenir et détecter ces types de fraude, vous pouvez renforcer vos contrôles KYC et AML. La section suivante présente les différentes réglementations en vigueur dans trois régions différentes: l’Europe, les États-Unis et le Royaume-Uni.
Réglementations AML et KYC dans le secteur immobilier
Pour freiner et contrôler le blanchiment d’argent, l’UE et les différents pays ont mis en place des réglementations telles que les réglementations anti-blanchiment et KYC.
Ces réglementations ont un double objectif: détecter le blanchiment d’argent et empêcher les activités criminelles de priver les entreprises de leurs fonds. En outre, la lutte contre le blanchiment d’argent aide les banques et les autres entreprises à garantir l’intégrité et la stabilité de leur système économique et financier.
Dans la section suivante, nous mettrons en évidence certaines des réglementations les plus importantes en matière de connaissance du client et de lutte contre le blanchiment d’argent par région.
Réglementations et pratiques KYC par région
Dans le secteur de l’immobilier, les entreprises sont tenues de respecter les règles KYC. Elles doivent vérifier l’identité d’un client et l’enregistrer sur la base d’informations authentiques et de plusieurs documents d’identité ou documents financiers. Ce processus est également obligatoire dans d’autres secteurs tels que les services bancaires et financiers.
Les règles KYC peuvent varier d’un pays à l’autre. Examinons les différences entre l’Europe, les États-Unis et le Royaume-Uni.
L’Europe
Dans la réglementation européenne KYC, un document d’identité contenant une photo du destinataire est exigé. Il appartient au pays de décider quels documents sont considérés comme des documents d’identité et si un document supplémentaire est requis. Dans la plupart des pays, il peut s’agir d’un passeport, d’une carte d’identité nationale ou d’un permis de conduire. Ces documents sont nécessaires pour prouver l’identité de la personne.
Une authentification KYC nécessite également une preuve de résidence de la part du bénéficiaire. De nombreux documents peuvent être utilisés à cet effet. Il peut s’agir, par exemple, de factures de services publics, de contrats de location, de relevés bancaires et de bulletins de salaire. Dans la plupart des cas, ces documents doivent dater de moins de trois mois.
Toutes les réglementations européennes peuvent être trouvées dans la Cinquième Directive Anti-Blanchiment.
États-Unis
Aux États-Unis, l’autorité en place est le Financial Crimes Enforcement Network, également appelé FinCEN. C’est FinCEN qui fixe les règles et réglementations relatives aux contrôles KYC.
Comme en Europe, les bénéficiaires américains doivent prouver leur identité à l’aide d’un document d’identité comportant une photo. La même liste de documents s’applique ici: passeport, carte d’identité et permis de conduire.
En outre, l’un des documents et l’une des sources d’identification les plus importants aux États-Unis est la carte de sécurité sociale. Ce document est également requis parmi les documents KYC demandés au destinataire.
Il existe trois niveaux d’exigences KYC aux États-Unis:
- Programme d’identification des clients (CIP): Le CIP exige des clients qu’ils fournissent quatre informations d’identification: nom complet, date de naissance, adresse et numéro de sécurité sociale. Le CIP s’applique toujours, quel que soit le profil de risque.
- La diligence raisonnable à l’égard de la clientèle (Customer Due Diligence – CDD): Il s’agit d’une série de vérifications des antécédents et d’autres contrôles effectués sur les clients afin de vérifier leur identité et d’évaluer leur profil de risque. La loi impose à toutes les institutions financières d’appliquer cette procédure avant d’accueillir de nouveaux clients.
- Diligence renforcée (Enhanced Due Diligence – EDD): Cette procédure n’est utilisée que pour les clients présentant un risque plus élevé d’infiltration, de financement du terrorisme ou de blanchiment d’argent, et la collecte d’informations supplémentaires est souvent nécessaire.
Royaume-Uni
La réglementation britannique en matière de connaissance du client (KYC) est plus stricte que celle de la plupart des pays européens ou des États-Unis. Fondamentalement, elle commence par les mêmes obligations, comme celle de savoir qui est le destinataire potentiel. Les documents requis sont tous des documents d’identité ordinaires délivrés par le gouvernement.
La procédure est plus stricte, car le bénéficiaire doit prouver la source de son financement et exprimer ses activités. Pour ce faire, il doit fournir des bulletins de salaire, des relevés bancaires et des déclarations fiscales.
Réglementation AML
Les réglementations anti-blanchiment visent à définir l’origine de l’argent investi. Dans l’immobilier, en raison des sommes d’argents en jeu, la réglementation AML doit être prise au sérieux. Ses contrôles font passer les processus KYC au niveau supérieur. Les contrôles AML sont des contrôles en amont des identités et des ressources. Les pays européens ont adopté plusieurs règles.
En France, par exemple, les banques ont plusieurs obligations. Ces obligations sont liées aux règles KYC, telles que la vérification de l’identité du client. Les banques peuvent également demander plusieurs documents supplémentaires. En particulier, les bulletins de salaire, les déclarations fiscales et les relevés bancaires.
En outre, en 2015, le bureau du fisc français a limité le montant maximum payable en espèces à 3 000 euros afin d’empêcher le blanchiment de sommes importantes.
Au Royaume-Uni, les agences immobilières ont l’obligation de s’enregistrer au His Majesty’s Revenue and Customs (HMRC), une autorité de contrôle de la lutte contre le blanchiment d’argent. L’autorité gouvernementale prend ensuite le relais et applique les règles de lutte contre le blanchiment d’argent, telles que les montants maximaux des transactions en fonction des revenus de l’acquéreur potentiel ou les limites des paiements en espèces.
Les réglementations AML et KYC pour l’immobilier varient d’un pays à l’autre, mais elles ont un principe commun: la vérification et la validation de l’identité de l’acheteur potentiel. Pour ce faire, vous devez vérifier plusieurs documents par personne. Pour un seul acheteur potentiel, vous pouvez avoir à traiter plus de cinq documents différents. Si vous avez des milliers de clients à embarquer, cela représente rapidement une charge de travail considérable.
Dans le paragraphe suivant, vous découvrirez comment relever ce défi et vous conformer efficacement à la réglementation.
Se conformer aux règles KYC et AML
Vous pouvez vous conformer aux réglementations KYC et AML de deux manières: soit manuellement, soit automatiquement.
Le traitement manuel des documents n’est certainement pas la solution la plus efficace. Ce faisant, votre processus de vérification prend plus de temps et est plus sensible aux erreurs. Sans compter qu’il peut également présenter des failles de sécurité en cas de traitement ou de stockage incorrect de documents sensibles. Étant donné que chaque acheteur potentiel doit soumettre un grand nombre de documents, cela représente également une quantité importante de documents à vérifier manuellement.
De nos jours, les entreprises ont développé des logiciels KYC efficaces et faciles à utiliser pour se conformer aux réglementations AML et KYC. Dans le secteur de l’immobilier, vous ne voulez pas perdre de temps avec le processus administratif de vérification des documents d’identité, et avoir des agents qui travaillent sur des documents au lieu de visiter des maisons. Vous voulez également être sûr de traiter des informations vérifiées et d’éviter les transactions frauduleuses.
C’est pourquoi il est fortement recommandé d’utiliser un logiciel KYC pour vérifier les identités et automatiser certains processus KYC et AML. Les logiciels KYC automatisés rationalisent vos flux de travail. Les documents sont traités en quelques secondes, ce qui accélère l’ensemble du processus. Il devient plus facile de traiter de gros volumes de documents. Cela permet de traiter plus de documents, plus rapidement et avec une plus grande précision.
Le traitement automatique des documents est la voie à suivre pour votre agence immobilière. Vous ne voulez pas perdre de temps ou d’argent à traiter manuellement des centaines de documents, mais vous pouvez le faire plus rapidement et plus facilement grâce à un processus automatisé.
Commencez dès maintenant votre validation automatisée KYC/AML pour votre activité immobilière
En automatisant votre vérification KYC/AML, vous pouvez vérifier tous les documents nécessaires conformément aux réglementations locales. Vous pouvez utiliser le logiciel KYC pour vérifier automatiquement les passeports, les cartes d’identité, les permis de conduire et même les permis de séjour ou les cartes de sécurité sociale.
En outre, selon le logiciel KYC que vous décidez d’utiliser, des couches de sécurité supplémentaires peuvent être ajoutées. Par exemple, la vérification biométrique ou par selfie rend votre vérification d’identité encore plus précise et plus sûre.
La vérification biométrique consiste à utiliser des caractéristiques physiques uniques pour identifier une personne, telles que les empreintes digitales ou les caractéristiques faciales. La vérification par selfie utilise une photo de la personne et la compare à la photo figurant sur le document d’identité ou à un selfie stocké précédemment.
Les principales raisons d’utiliser ce type de logiciel sont la réduction des coûts, l’amélioration de la vitesse de traitement et l’augmentation de la précision de la vérification de l’identité. Et, bien sûr, la conformité au GDPR avec la capacité de masquer les informations sensibles ou de ne traiter que les informations obligatoires.
Afin de se conformer aux réglementations KYC et AML, les agences immobilières ont besoin d’un logiciel d’automatisation KYC efficace. Dans la section suivante, découvrez le logiciel KYC de Klippa et voyez comment il peut rationaliser et sécuriser votre processus de vérification.
Que pouvez-vous attendre du logiciel KYC de Klippa ?
Le logiciel KYC de Klippa se concentre sur la vérification de l’identité et peut vous aider à accélérer votre processus d’accueil des clients tout en améliorant la conformité réglementaire. Notre logiciel KYC offre plusieurs fonctions de sécurité, telles que la vérification biométrique, les contrôles de présence et la vérification par selfie pour une sécurité accrue.
Les contrôles de présence sont un moyen encore plus sûr de vérifier l’identité d’un utilisateur que la vérification par selfie. Dans le cadre des contrôles de présence, les utilisateurs sont invités à effectuer une série de mouvements tout en utilisant leur appareil photo. Le logiciel peut ainsi déterminer si la source est une personne réelle ou une imitation, ce qui constitue une méthode très sûre contre les tentatives d’usurpation d’identité.
Le logiciel KYC de Klippa peut traiter des documents d’identité de plus de 200 pays. Ainsi, même si vos clients ou investisseurs sont basés dans de nombreux pays différents, nous sommes toujours en mesure de vérifier leur identité. Nous sommes conformes au GDPR et ne stockons aucune donnée traitée. Les données sont seulement extraites et envoyées directement à vous pour un traitement ultérieur. Notre logiciel KYC utilise la reconnaissance optique des caractères (OCR) pour lire automatiquement les données des documents avec un taux de précision pouvant atteindre 95%.
Le logiciel KYC de Klippa peut également être implémenté dans votre logiciel actuel et peut être connecté à des sources de données externes telles que des bases de données pour les vérifications d’antécédents, les vérifications PEP, et plus encore.
Vous souhaitez automatiser votre processus KYC ou AML pour votre entreprise immobilière? Réservez une démonstration avec l’un de nos experts produits via le formulaire ci-dessous, ou contactez-nous directement.